永續(析)091-026號

中華民國九十一年八月十六日

August 16,2002

社區管理的危機與轉機

淡江大學、中華技術學院教授 彭文正

公寓大下的住戶來自不同的區域,從事不同的職業,但在同一個公寓大廈居住,同一個門進出,如何建立人際關係,如何和睦相處,守望相助,疾病相扶持,實為當前公寓大廈住戶重要課題。

一、公寓大線管理條例的特點:

「公寓大廈管理條例」,經立法院於八十四年六月九日三讀通過實施,從此意味著我國建築物之管理邁向新里程碑,進入「住戶自決」之時代。本條例有幾項特點:

(一)公寓、大廈管理條例係採「縱貫式立法」,即將高樓建築物之使用管理等實質問題及程序問題悉數納入條例中,其優點有二:一為以集中立法方式,免去修改相關法規、增訂法規之繁瑣程序及式用法規之衝突。二為掌握時效,公寓、大廈之管理、維護問題日趨複雜,且衍生糾紛日增,故以最快速度完成立法程序,以解決有關問題及社會需求。

(二)賦予管理委員會具有當事人能力,使之在法律上「適格」的能為住民主動爭取權益的保障。

(三)設置共公基金:因應公共利益及公寓大廈重大修繕之需。

(四)投保公共意外險。

(五)訂定管理規約。

(六)確定相鄰關係。

(七)對惡鄰居加以制裁-維護共同利益手段。

二、公寓大廈為何需要管理:

(一) 維護公寓大廈安全:1.人員的安全。2.財物的安全。

(二) 保持公寓大廈的寧靜。

(三) 排解公寓大廈住戶糾紛。

(四) 傳達政府政令。

(五) 預防不良事件之發生。

(六) 處理偶發事件。

三、公寓大廈的生活規範:

大廈是群居以家庭維生活的單位,雖然各有獨立門戶之門牌號碼,但自二樓以上則均由一個大門進出,然後分頭進入自己樓別及住所(或工作場所),可以說是一個集體的居住所,因此住戶的一舉一動,一言一行,都要合符常態,如果超出常態,不僅妨礙他人,且將成為大廈笑柄或落人口舌,所以,住在公寓大廈的朋友應該做到下列事項:

(一) 進出公寓大廈要隨手關門。

(二) 不赤身露體進出大廈。

(三) 走路不吸煙。

(四) 不嚼檳榔。

(五) 不亂丟果皮紙屑。

(六) 垃圾要妥為處理。

(七) 不飼養禽獸。

(八) 種植花木美化環境。

(九) 上下乘坐電梯。

(十) 禁止小孩攀登蓄水池。

(十一)不私自長久佔用內外公共場所。

(十二)不私自接用公共設施使用之水電。

(十三)面對街邊的陽臺不曬衣服。

(十四)不得有危害大廈安全之行為。

(十五)不私藏違禁品。

(十六)不將有異味物料攜入大廈。

(十七)不在大廈內焚燒廢物。

(十八)不在規定外停放各種車輛。

(十九)不懸掛有礙觀瞻和安全的物體。

(二十)不無故製造噪音。

(二一)不招引小販入大廈。

(二二)不故意損毀公共設施。

(二三)不向窗外或陽臺外吐痰及傾倒廢水。

四、住的安全管理面面觀:

(一) 社區發展是一種有組織的努力,結合政府與民間得力量,改善社區生活條件,提高人民生活素質,並加強社區居民相互團結合作的精神與共同解決問題的能力,使個人的需要與社區的發展相配合,進而各地之社區之發展,匯集為國家整底的發展,形成個人與社區生命共同體。

(二)社區發展具備多種功能:

1.建立民生主義的社會福利制度:民生主義的社會福利政策,包括社會保險、國民就業、社會救助、國民住宅、福利服務、社會教育及社會發展等七項措施,為我國社會福利的根本。

2.促進區域及全國的發展:社區發展工作是以改善生活條件,提高生產效能,改善居住環境,提升生活素質為重點,由點的相連擴及全面,完成國家整體發展。

3.提高全民的生活素質:社區是社會的重要單元,推動社區發展工作,可改善社區居民客觀的生存環境,主觀的精神滿足,提高全民的生活素質,創造安定和諧的社會生活。

4.擴大人民參與大眾事務的的層面:現在國民教育水準提高,國民經濟情況良好,許多熱心人士,熱衷參與政治、社會活動,社區亦為奉獻社會之最佳園地。

5.消除政府與民眾的隔閡:以政府有限的人力和經費,永遠無法滿足民眾的需求,社區發展旨在運用人民的力量,配合政府的支援,展開地方建設,滿足人民需要,有助於促進政府與民眾的團結,藉社區發展促使居民成為生命共同體。

五、藉社區發展使居民成為生命共同體:

(一)公寓社區在維護管理方面,往往面臨下列問題:

1. 違反住宅使用目的,破壞居住安寧:之如任意設置鐵窗,如建陽台與圍牆,增建屋頂棚架等,不但影響觀瞻,而且降低居住品質;攤販群集,既妨礙交通,又影響環境衛生。

2. 管理人員人手不足,且缺乏強制力:因現行法令未授予公寓社區管理人員強制取締權力,碰到問題僅能予以勸導或轉報有關單位取締,無法適時制止並加以有效防範。

3. 公寓設計與社區規劃不能配合維護管理需要:住戶在自己的住宅範圍內缺乏維護經驗,管理人員在戶外環境之管理上亦頗多困難。

4. 住戶守法精神薄弱:由於部分住戶缺乏社區整體意識的認知,公德心低落,往往為一己之便或個人利益,破壞整體社會社區環境及公共設備,例如佔用公共空間,違規營業,積欠貸款本息,拒繳維護管理費用等。

(二)針對上述缺失似應研究強化左列措施:

1. 提高管理人員素質並賦予適當公權力:建立維護管理人事制度,培養專業管理人材。檢討相關法令規章,賦予管理人員與駐衛警察強制取締能力俾能及時處理違規事件。

2. 加強住戶教育與輔導:成立社區服務委員會,加強住戶渡社區之共同認識,藉芳鄰關係,共謀社區福祉。

3. 建立公寓住戶資料:增進住戶間戶名、職業及教育情形之瞭解,有助於彼此之交往與共識之建立。

4. 規劃設計配合維護管理措施,以維護居住環境之品質。

六、如何結合社區文化以促進生命共同體的實現

人是群居的動物,隨著時代環境的演變,而有不同面貌的呈現。由散居而聚落,由鄉村而成鎮;由城鎮而成都市。這些固然是因為人口的增加所造成;然基本因子乃是人類基於安全感的需求所聚集。因此有相同需求、背景類似的人較容易聚居在一起而形成一個社區,所以社區已然成為建構都市的基本單位。

在聚集過相同背景的人口後,便很容易形成特殊的文化族群,謂之『社會的次文化』,換言之即是社區文化。如美國舊金山有同性戀區,各大都市又有『中國城』、『義大利城』、『韓國城』…透過社區的形成來為自身爭取權益。

台灣的人口80%集中於都市。因遷徙的關係也形成各個面貌的社區,在市中心的社區大多為都市原居住民,經濟情況普遍不錯,房屋老舊,街道狹窄;市區外圍大多是中產階級社區,以公寓式房屋居多;郊區則可見到別墅,豪宅居住品質甚佳的富豪區。社區大致可以區分為傳統市街、零散發展型社區、國民住宅暨公家宿舍區、市地重劃社區及民間造鎮計劃設區,因此有公教區、軍眷區、雲林區、嘉義村、金門新村、馬祖新村、都市原住民區…等,因此也形成特有的社區文化。

要結合社區文化,首要加強「社區認同」及「社區意識」的提倡,使社區的成員對社區能多一份關懷,有休戚與共的感受,其基本精神有三;(1)社區工作必須解決社區內居民切身區需求的問題;(2)其成功與否乃建立在居民的自助上;(3)居民必須積極參與,社區工作方可期有成。具體作為即是透過組織民眾,教育民眾的過程,經採個案,團體和社區工作的方法,結合農業推廣,成人教育,媽媽教室,老人服務,青少年福利方案,達成社會改革和動員的目的;也就是使社區居民都能成行一個生命共同體。

其次,透過各種社區活動來培養社區意識及認同,如親職活動,民俗技藝活動,設立長青學苑,社區園遊會和運動會,社區圖書館,社區土風舞班隊,社區做市場的拓展,如統一超商,麥當勞及其他便利商店,其至學校、醫院、藥局、銀行、郵局等多以社區作為服務及經營的對象,使社區成為居民的生活圈,醫療網,這也是生命共同體的具體促進。

總之,社區是民眾生活空間,情感認同的對象,也是國家「厚植國力於基層」的單位,若每位社區組成份子都能於繁忙工作之餘付出一份關心、愛心、行動,社會的改造與發展將平步青雲,這也是二千年前孔子所云:「里仁為美」,更是最近連主席所再三強調,並具體推行的「社區文化」之結合,來實現生命共同體的理念,國家的發展必將是坦途,必將是壯碩的!

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